• Image le réseau des professionnels du droit
    Le réseau
    des professionnels
    du droit
  • Image Une équipe de spécialistes
    Mutualiser
    Partager
    Echanger

Créé en 1992, Juris Défi est un réseau pluridisciplinaire qui regroupe des avocats, des notaires et des administrateurs judiciaires répartis sur toute la France.

Une équipe pluridisciplinaire

Présents dans toutes les régions, les membres de Juris Défi ont une grande connaissance des attentes des entreprises de tous secteurs et des particuliers.

Les membres de Juris Défi unissent leurs forces pour développer leurs structures et leurs compétences afin de renforcer la qualité et la pertinence des services apportés à leurs clients.


 

Un atout au quotidien

Tout évolue, de plus en plus vite : le marché, les réglementations, les attentes des clients, les technologies…

La force de Juris Défi est d’assurer une veille pour anticiper et innover afin d’aider les adhérents à s’adapter et à développer de nouveaux avantages concurrentiels.

Un organisme de formation

Juris Défi, Organisme de Formation Continue pour les Avocats et les Notaires.
Plus de 10 séminaires organisés chaque année et compris dans la cotisation pour les adhérents.
Les séminaires se tiennent à Paris, selon un calendrier mis à votre disposition. 

Notre organisme répond aux critères du Décret Qualité du 30 juin 2015 et est « référençable» par les financeurs de la formation professionnelle.

 

 

 

La force du réseau repose sur la diversité des compétences 

 

de ses membres et leurs savoir-faire 

Juris Défi réunit aujourd’hui 46 membres (41 cabinets d’avocats, 4 études notariales, 1 étude d’administrateurs judiciaires), plus de 200 professionnels, et accompagne plus de 25 000 clients.

8ème JDDAY's retour en images
8ème JDDAY's soirée de clôture
    • Réforme du droit de la copropriété :  ce que prévoit l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1 juin 2020 et son décret d’application du 2 juillet 2020 Le besoin de modernisation du statut de la copropriété s’est fait ressentir avec beaucoup plus d’intensité ces dernières années. En effet, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis se révélaient parfois trop rigides pour une gestion optimale des copropriétés, notamment en raison d’une procédure très formaliste. L'ordonnance vise principalement une amélioration de la gouvernance ainsi que la prévention du contentieux en facilitant le processus décisionnel en assemblée générale. Sur les actes relatifs à l’établissement et à l'organisation de la copropriété Dans ce 1er chapitre, le décret apporte des précisions relatives au calcul des charges et à la notification du transfert de propriété. Mais il modifie également le champ d’application de la loi de 1965. La nouvelle distinction selon l’affectation de l’immeuble (habitation ou non) Désormais, la loi de 1965 n’est impérative que si l’immeuble est à usage total ou partiel d’habitation. Tous les autres immeubles (centre commercial, bureaux…) relèvent d’un secteur « libre » et ne sont soumis à la loi de 1965 qu’à titre supplétif. La liberté est-elle pour autant totale ? Non, car le texte exige qu’une convention soit établie, dérogeant expressément à la loi de 1965 et « mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs. » On peut ainsi recourir à une association et à un cahier des charges. Est-il possible de sortir du statut pour une copropriété existante ? Oui, dans la mesure où les nouvelles conditions d’organisation de l’immeuble sont adoptées par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. La répartition des charges Avant la réforme, le contenu de l’état de répartition des charges mentionnait uniquement la quote-part appartenant à chaque lot dans chacune des catégories de charges ou les bases selon lesquelles la répartition devrait être effectuée.    La répartition des charges doit désormais prendre en considération deux méthodes de calcul pour fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot : proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot; en fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot. La forme de la notification de la mutation La notification d’une mutation au syndic est modifiée dans sa forme. En effet, elle peut dorénavant indiquer l’adresse électronique de l’acquéreur si ce dernier donne son accord exprès. Sur les modifications relatives aux assemblées générales des copropriétaires Point phare de la réforme, les procédures des assemblées générales des copropriétaires ont été modifiées afin de prévenir le contentieux et faciliter les prises de décisions. La convocation de l’assemblée générale à l’initiative d’un copropriétaire La convocation prend la forme d’une notification du copropriétaire adressée au syndic mentionnant les questions à l’ordre du jour de l’AG. Suite à cette convocation, le syndic dispose de 15 jours afin d’informer le copropriétaire demandeur des frais prévisionnels et de ses honoraires. Il convoque ensuite l’AG dans les 45 jours qui suivent le paiement de ces frais. Formulaire de vote à distance Afin d'être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote à distance doit être joint à la convocation et réceptionné par le syndic au moins trois jours francs avant la date de réunion de l’AG. Si le formulaire est adressé au syndic par courrier électronique, il est présumé réceptionné à la date d’envoi. Travaux d’accessibilité L’ordonnance du 30 octobre 2019 (article 25-2), prévoit qu’un propriétaire peut faire réaliser à ses frais des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine AG, accompagné d’un descriptif détaillé (nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques,  modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien) des travaux envisagés. Sur les petites copropriétés et les copropriétés à deux Le décret simplifie le régime de fonctionnement des petites copropriétés (au plus 5 lots ou budget annuel inférieur à 15.000,00 euros) : possibilité de prendre des décisions par consultation écrite en dehors d’une AG, dispense de tenir une comptabilité à partie double…). Sur les procédures judiciaires Diverses mesures concernent les procédures judiciaires. Ainsi, le nouveau décret prévoit la désignation d’un mandataire ad hoc lorsqu’il y a réunion de lots entre les mains d’une seule personne. Par ailleurs, de nouveaux droits exercés par le président du conseil syndical contre le syndic pour engager sa responsabilité en cas de carence ou d’inaction sont précisés. Également, le président du conseil syndical exerce désormais (aux frais avancés du syndicat des copropriétaires) les procédures judiciaires dans les situations suivantes : absence de remise des pièces et informations en cas de changement de syndic ; absence de remise par le syndic des documents relatifs à sa gestion sur demande du conseil syndical ; lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles Sur les modalités de notification et de mise en demeure Le recours à la voie électronique est facilité pour toutes les notifications et mises en demeure.   Parlons-en ensemble !     Textes de référence : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété            
    • SEPT.
      22
    • Le sort des loyers commerciaux face au Covid-19 :  les apports du droit des obligations L’ordonnance du 25 mars 2020 (n° 2020-316), précisée par le décret du 30 mars 2020 (n° 2020-371) modifié par le décret du 16 avril 2020 (n° 2020-433) prévoit que les entreprises éligibles au bénéfice du fonds de solidarité prévu par l’ordonnance du 25 février 2020 (n° 2020-317) “ ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux (...) “. Ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit le 10 septembre 2020. Bien que l’ordonnance ne vise que l’absence de sanctions liées au non-paiement des loyers commerciaux par le preneur de bail et ne mentionne pas expressément des mesures de report ou de suspension des loyers, la mise en œuvre de ce texte a de fait permis au locataire de reporter le paiement de son loyer. Par conséquent, à compter du 10 septembre 2020, le bailleur semble pouvoir reprendre ses droits ce qui soulève l’interrogation des obligations contractuelles des parties au terme de  l’état d’urgence sanitaire. Nous faisons le point sur les options juridiques dont disposent les parties afin de surmonter cette crise inédite. Rappel des obligations des parties au bail commercial : Pour mémoire le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. En effet, le bail commercial encadre : “ I.(...) les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (...). “ (article L145-1 du Code de commerce) En outre, le Code civil prévoit les obligations du bailleur à l’égard du locataire qui est tenu de : “ 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. (...) ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; “ (article 1719 Code civil). L’épidémie du Covid-19 peut-elle constituer un cas de force majeure dans le cadre du bail commercial ? Le contexte de crise sanitaire a empêché les parties aux baux commerciaux d’exercer leurs droits et leurs obligations en raison des fermetures administratives imposées. Se pose alors la question de l’existence d’une force majeure pouvant être invoquée par le débiteur afin d’obtenir la suspension, la résolution ou la résiliation du contrat. C’est l’article 1218 du Code civil qui définit la force majeure : “ Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 “ En d’autres termes, constitue un cas de force majeure, l'événement réunissant les 3 critères suivants : l’extériorité : le débiteur n’a aucun contrôle sur l'événement ; l’imprévisibilité : l'événement ne pouvait être prévu lors de la conclusion du contrat ; l’irrésistibilité : les moyens mis en oeuvre ne permettent pas d'éviter les effets de l'événement. Par ailleurs, l’alinéa 2 de l’article 1218 du Code civil précise que lorsque la force majeure est constituée, le débiteur peut rencontrer deux situations différentes : §  la force majeure génère une impossibilité temporaire : les obligations sont suspendues durant la période d’impossibilité d’exécution et reprendront donc au terme de cette période ; §  la force majeure génère une impossibilité définitive entraînant : -      la résolution du contrat (annulation rétroactive de toutes les dispositions du contrat) ou -      la résiliation du contrat (seuls les effets futurs du contrat sont concernés) Bien que la jurisprudence reconnaisse que les fermetures administratives constituent des cas de  force majeure (Cour de cassation, 9 juillet 2013, n° 12-17-012), l'événement de la propagation d’une épidémie n’a pas toujours emporté la conviction des juges. A titre illustratif, la survenance d’une épidémie de peste dans une région voisine d’une escale de croisière ne justifiait pas l’annulation par des croisiéristes pour force majeure de leur réservation (Paris, 25 e sect. B, 25 sept. 1998, n° 1998-024244 ). Il reviendra donc au juge de déterminer si le non-paiement des loyers par le débiteur est directement imputable à l’épidémie du Covid-19, ou bien aux mesures de fermetures administratives imposées pour limiter la propagation du virus. L’imprévision du contrat de bail commercial L’imprévision est la situation dans laquelle un contrat est déséquilibré par un changement de circonstances postérieures à la conclusion d’un contrat. Ces changements étant absolument imprévisibles au moment de la conclusion du contrat. La partie qui subit l'imprévision peut demander à son cocontractant de renégocier le contrat. Ainsi l’article 1195 du Code civil énonce que “ Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation .” À condition d’apporter la preuve que la propagation du Covid-19 modifie les circonstances de façon imprévisible, entraînant une exécution du contrat excessivement onéreuse, les locataires peuvent invoquer l’imprévision afin de renégocier leur contrat et ainsi diminuer les conséquences financières négatives subies. Il faut relever que l’imprévision est applicable à tous les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016. Les parties au contrat ont cependant la liberté d’écarter totalement ou partiellement les effets de l'imprévision si elles le souhaitent, car les dispositions de l’article 1195 du Code civil ne revêtent pas un caractère d’ordre public. Relisez bien votre bail pour vérifier si il contient ou pas une clause de renonciation à l’imprévision. Quid de la révision triennale du loyer ? Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum. Cette possibilité est prévue par l’article 145-38 du Code de commerce qui précise en effet que  “ La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.” L’article 145-38 alinéa 3 précise par ailleurs que la révision triennale est possible si le prix du loyer ne concorde plus avec la valeur locative réelle du bien loué auquel cas le locataire doit rapporter “ la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative …”  Dans la cadre de la crise sanitaire actuelle, l’obligation de fermeture administrative des locaux commerciaux est un argument de poids en faveur de la baisse de la valeur locative d’un local pouvant ouvrir droit à la révision des loyers par les locataires commerçants. L’accord amiable : une voie à privilégier pour les parties au contrat et leurs Conseils L’accord amiable entre bailleurs et locataires commerçants reste une voie à privilégier, car elle permet de préserver un lien de confiance entre les parties tout en conciliant au mieux leurs intérêts respectifs. Dans ce sens, la loi de finances rectificative pour 2020 (loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020) incite les parties à négocier en prévoyant des mesures fiscales favorables aux bailleurs qui décident de renoncer ou d’abandonner les loyers au profit des entreprises sévèrement touchées par la crise sanitaire. En effet, cette loi prévoit une déduction de charges, correspondant aux loyers et/ou aux créances abandonnés, du revenu imposable des bailleurs au titre de l’année 2020. Article 3 de la loi de finances rectificative : “ Ne constituent pas un revenu imposable du bailleur les éléments de revenus (...) ayant fait l'objet, par le bailleur, d'un abandon ou d'une renonciation au profit de l'entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 (...). L'application du présent article ne fait pas obstacle à la déduction des charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l'objet d'un abandon ou d'une renonciation. “ Les deux parties, et leurs Conseils, auraient donc intérêt à privilégier la négociation afin de trouver un accord relatif au report, à l’étalement ou à la renonciation des loyers lorsque le locataire commerçant rencontre des difficultés financières. L’élaboration d’une Charte pour concilier les intérêts des bailleurs et des locataires commerçants Le 3 juin 2020, une Charte encadrant les reports et annulations de loyers a vu le jour suite à la mise en place d’une médiation entre bailleurs et locataires commerçants par le Gouvernement. La Charte vise l’objectif de reporter 3 mois de loyers au profit de tous les commerçants sans condition de taille de l’entreprise. Également, une clause de rendez-vous est prévue entre le 1er juin et le 1er octobre, pour organiser la discussion entre bailleurs et commerçants sur les annulations de loyers en sachant que le total des annulations accordées par bailleur ne pourra dépasser 50 % des trois mois de loyers qu’il aura reportés pour l’ensemble de ses locataires. Bien que la Charte n’ait pas fait l’unanimité, elle emporte à ce jour l’adhésion des signataires suivants : Les fédérations de bailleurs : la CNCC, FSIF, UNPI, AFG, ASPIM, FFA. Les fédérations de commerçants : la Confédération des commerçants de France, Commerçants et artisans des métropoles de France, la fédération de l’habillement, de l’équipement du foyer, des détaillants de la chaussure, de la photographie, la fédération des marchés de gros, le syndicat national des antiquaires, le Comité des Galeries d’art. Parlons-en ensemble ! Textes de référence : ordonnance du 25 mars 2020 (n° 2020-316) décret du 30 mars 2020 (n° 2020-371) décret du 16 avril 2020 (n° 2020-433) ordonnance du 25 février 2020 (n° 2020-317) article L145-1 du Code de commerce article 1218 du Code civil article 1195 du Code civil Cour de cassation, 9 juillet 2013, n° 12-17-012 Paris, 25 e sect. B, 25 sept. 1998, n° 1998-024244 Communiqué de presse en date du 3 juin 2020 loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020
    • JUIN
      19
    • Ordonnance Covid 19 » du 15 avril 2020 et délais légaux en matière de transactions immobilières L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative aux délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période a été fortement critiquée dans le secteur immobilier. En effet, le texte avait créé de nombreuses incertitudes s’agissant de la prise en compte de certains délais pour les ventes en cours durant la période d’état d’urgence sanitaire. Par ailleurs, les prorogations de délais prévues par l’ordonnance du 25 mars inquiétaient les professionnels de l’immobilier qui redoutaient un ralentissement de l’instruction des dossiers d’autorisation d’urbanisme et des signatures de ventes immobilières.   Le 15 avril 2020, une ordonnance très attendue est venue éclaircir les nombreuses interrogations et inquiétudes des acteurs concernés s’agissant notamment : des délais de rétractation, réflexion et renonciation des délais relatifs aux procédures d’urbanisme. des délais relatifs au droit de préemption des personnes privées. Nous faisons le point dans cet article sur les principales modifications apportées par l’ordonnance du 15 avril.   1 Retour sur les délais de rétractation, réflexion et renonciation : les apports de l’ordonnance du 15 avril 2020 Pour mémoire, l’ordonnance mettait en place un mécanisme de report du terme ou de l’échéance pour les actes, actions en justice, recours, formalités, inscriptions, déclarations, notifications ou publications prescrits par la loi ou le règlement, lorsque ces actes devaient être réalisés pendant la “ période juridiquement protégée “. L’ordonnance du 15 avril 2020 est venue compléter le texte en précisant que : “ Le présent article n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits.”. Ainsi donc, les délais de réflexion, de rétractation et renonciation sont formellement exclus du mécanisme de report, la faculté de rétractation ou de renonciation n'étant pas considérée comme un acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, de sanction ou de déchéance du droit au sens de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020. Les conséquences sur le droit de rétractation au bénéfice de l'acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation (article L. 271-1 du Code de la construction) : Le Code de la construction prévoit en son article L.271-1 un délai de rétractation fondamental pour l'acquéreur non professionnel. L’article énonce en effet que : “ Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se  rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain  de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (...) ”. L'interprétation des dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction à la lumière de l’ordonnance du 15 avril confirme clairement que la règle du report de délai ne s’applique pas au droit de rétractation (ou de réflexion) de 10 jours accordés à l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation. Par exemple, si un compromis a été notifié le 3 mars 2020, le délai de rétractation de l’acquéreur prend normalement fin le 13 mars. De même, un compromis notifié le 16 mars 2020 fait courir un délai de rétractation qui s’éteint le 26 mars suivant.   2 L’impact de l’ordonnance du 15 avril sur les délais relatifs aux procédures d’urbanisme L’ordonnance du 25 mars 2020 avait prolongé certains délais administratifs en matière d’urbanisme tels que les délais d’instruction des permis de construire ou les délais de préemption. Ces délais avaient ainsi été suspendus lorsqu'ils étaient censés expirer durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et 1 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. L’ordonnance du 15 avril 2020 supprime le délai supplémentaire d’un mois après la levée de l’état d’urgence, prévoyant que les délais d’instruction des demandes d’autorisation, de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables, ainsi que les procédures de récolement, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Leur cours reprendra à la cessation d'état d'urgence c’est-à-dire à compter du 24 mai 2020. À titre d’exemple, la déclaration préalable de travaux (délai d’instruction habituel d’un mois à compter de sa date de dépôt) qui aurait dû commencer à s’écouler à compter du 12 mars 2020 devait normalement prendre fin le 11 avril 2020. Suite à l’ordonnance du 25 mars, le début du délai d’instruction était reporté au 24 juin 2020 (24 mai + 1 mois). Depuis l’ordonnance du 15 avril, le point de départ du délai d’instruction de la déclaration préalable de travaux est reporté à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire soit le 24 mai (suppression du délai “tampon” d’un mois supplémentaire).   3 L’impact de l’ordonnance du 15 avril sur le droit de préemption des personnes privées L’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période soulevait deux interrogations quant au droit de préemption à savoir : Y a-t-il une prolongation du délai de préemption ? Quel est le délai ouvert au bénéficiaire après la préemption afin de réaliser la vente définitive ? Sont ici concernés les droits de préemption du locataire prévus par les articles 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 déc. 1975 ainsi que le droit de préemption du preneur à bail commercial de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Rappelons que le droit de préemption est la faculté conférée par la loi ou par une convention à une personne d'acquérir, de préférence à toute autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur dans un délai donné, en général aux prix et aux conditions de la cession projetée. Ainsi, s’agissant de la prolongation du délai de préemption , l’ordonnance du 15 avril précisant que les dispositions de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars n’étaient pas “ applicables aux délais de réflexion prévus par la loi ou le règlement (...) ”, on doit considérer qu’il en est de même pour le délai offert au bénéficiaire du droit de préemption qui, par conséquent, n’est pas prolongé . Concernant le délai ouvert au bénéficiaire après préemption pour la réalisation de la vente, lorsque le bénéficiaire d’un droit de préemption a préempté, la loi ouvre un délai impératif afin de réaliser la vente, à peine de nullité ou d'inefficacité de son acceptation. Si le délai expire pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la cessation de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois, le bénéficiaire du droit de préemption devrait bénéficier de la mesure de prorogation pour réaliser la vente. Parlons-en ensemble !   Textes de référence : Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 ; Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ; article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; article 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; article L. 145-46-1 du Code de commerce.
    • MAI
      15
    • Reprise d’activité et gestion des risques professionnels : Document unique et démarche de prévention La présente note a pour objet de répondre à certaines de vos questions et vous propose une méthodologie, une « check-list » que vous devez avoir en tête dans le cadre de la reprise que vous organisez. 1. Je reprends mon activité : quelles sont mes obligations ? En votre qualité d’employeur vous êtes tenus à une obligation de sécurité s’agissant de la santé physique et mentale de vos collaborateurs (article L. 4121-1 du Code du travail). 2. Obligation de sécurité de « résultat » ou de « moyen » ? A l’origine (2002) l’obligation de sécurité était, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, sans conteste une obligation de résultat. Aujourd’hui, certains la qualifient d’obligation de « moyen renforcée ». Cette distinction a en réalité un intérêt assez limité. Dans les deux cas, qu’elle soit de résultat ou de moyen renforcée, cette obligation implique une inversion de la charge de la preuve. Concrètement, en cas de sinistre (contamination d’un collaborateur) ce n’est pas à votre collaborateur de prouver qu’il a été contaminé chez vous. Ce sera davantage à vous de prouver que vous avez mis en place les mesures de prévention nécessaires permettant de diminuer ou de supprimer le risque Covid-19. 3. Quels sont les risques en cas de non-respect de mon obligation de sécurité ? Les risques sont de deux types : - le risque pénal : vous êtes susceptible en cas de manquement à votre obligation de sécurité d’être condamné pénalement à une amende ou à une peine de prison (à titre d’exemple, une condamnation pour mise en danger de la vie d’autrui n’est pas que théorique). Le risque pénal concerne tant l’employeur personne morale que son dirigeant. Remarque : sur ce point précis, pensez aux délégations de pouvoirs et de responsabilités. - Les risques civils : Un collaborateur peut engager votre responsabilité de deux façons : 1. Il saisit un Conseil de prud’hommes et sollicite des dommages-intérêts pour non-respect de votre obligation de sécurité ; 2. Il est victime du Covid-19 et engage (lui ou ses ayants droit) votre responsabilité sur le fondement de la faute inexcusable (après reconnaissance du caractère professionnel de l’affection). En cas de faute inexcusable, la victime d’un AT/MP peut obtenir une réparation intégrale (et pas forfaitaire) des préjudices qu’elle subit. Dans cette hypothèse, le débiteur final des indemnités versées au collaborateur : c’est vous ! Les montants en jeu sont très conséquents. Vous êtes en zone de risque maximum. Remarques : - Vous avez la possibilité de vous assurer contre votre propre faute inexcusable : vérifiez vos polices d’assurance ! - La faute inexcusable c’est quoi ? Il y a faute inexcusable lorsque :  l’employeur a ou aurait dû (s’il avait fait un document unique notamment) avoir conscience des dangers encourus par ses salariés ;  l’employeur n’a pas pris les mesures nécessaires pour supprimer ou diminuer le risque professionnel ainsi identifié. 4. Qu’est-ce que le document unique d’évaluation des risques professionnels (DUERP) ? Ce document formalise l’ inventaire et l’évaluation des risques professionnels auxquels sont confrontés vos collaborateurs. C’est la « pierre angulaire » de votre démarche de prévention . En cas de sinistre, ce document vous sera demandé. Ne pas en disposer revient à vous placer de fait en situation de faute inexcusable. Les principales caractéristiques du DUERP sont les suivantes : - Entreprises concernées : toutes, peu importe leur effectif ; - Mise à jour : au minimum une fois par an et dès que nécessaire (en cas d’apparition ou de modification d’un risque professionnel) ; Votre document unique est le reflet de votre démarche de prévention. Cette dernière doit être permanente et évoluer dans le temps notamment au rythme de ce que l’on apprend chaque semaine sur le covid-19. - Formalisme : il n’existe pas de modèle réglementaire de document unique, sa forme est libre ; - Traçabilité : votre DUERP doit permettre une traçabilité. Le DUERP et ses évolutions successives doivent être datés. 5. Comment procéder à l’inventaire et à l’évaluation des risques professionnels ? Inventaire des risques professionnels L’INRS a fixé une nomenclature complète des risques professionnels. L’inventaire des risques se fait au niveau de l’« unité de travail » c’est-à-dire, d’un ensemble de postes qui au regard des risques professionnels présentent des caractéristiques identiques. Exemple : Dans un négoce de matériaux de construction, en général, les unités de travail sont les suivantes : libre-service et comptoir, service administratif, cour, transport et livraison de matériaux sur chantier, salariés itinérants (hors livraison de matériaux) dont éventuels commerciaux. Evaluation des risques professionnels Evaluer un risque revient à estimer, sur une échelle que vous aurez préalablement fixée, sa dangerosité c’est-à-dire : - sa fréquence avérée ou potentielle de réalisation ; - le degré de gravité des lésions en cas de réalisation du risque). Attention : - Ce que vous mettez dans votre DUERP vous engage ; - A ne pas surévaluer votre risque : une dangerosité élevée implique des mesures de prévention immédiates et parfois lourdes. Ainsi, pour chaque unité de travail, identifiez et évaluez les risques inhérents au covid-19. 6. Que faire si je n’ai pas de document unique ? Faites en un en vous concentrant, pour le moment, sur le risque covid-19. Le moment venu, vous traiterez des risques électriques, des risques de chutes de hauteur ou de plein pied, des RPS ou encore, des risques inhérents au télétravail (le télétravail peut constituer une unité de travail),… En PJ, vous trouverez une trame très simple et facilement adaptable de DUERP. (Cf. PJ n° 2) 7. La démarche de prévention : du DUERP aux mesures de prévention Une fois l’inventaire et l’évaluation de vos risques professionnels effectués au niveau de chaque unité de travail composant votre entreprise, il convient de préciser les mesures de prévention mises en place pour diminuer ou supprimer le risque identifié : - Fourniture d’équipements de protection individuelle (EPI) : masques, gants, charlottes, gel hydro alcoolique, de lingettes,… ; - Adaptation des postes de travail : mise en place d’un parcours client avec signalisation au sol permettant le respect de la distanciation, mis en place du télétravail ; - Adaptation des modes de production : service en mode « drive »,… ; - Formations (prenez le temps, de nombreux tutoriels sont disponibles en particulier sur le site de l’INRS) : comment mettre ou enlever son masque ou ses gants,… ; - Le cas échéant désigner un correspondant covid-19 ou prenez et formaliser toute autre mesure prise. Sur ce point précis, vous pouvez prioritairement vous reporter : - au guide éventuellement rédigé par votre Fédération ; - aux 48 fiches métiers élaborées par le ministère du travail, en concertation avec les partenaires sociaux : https://travail-emploi.gouv.fr/le-ministere-en-action/coronavirus-covid-19/proteger-les-travailleurs/article/fiches-conseils-metiers-et-guides-pour-les-salaries-et-les-employeurs ; - au protocole national de déconfinement élaboré par le gouvernement : en PJ (PJ n° 1) et visible à l’adresse suivante https://travail-emploi.gouv.fr/actualites ; - au site de l’INRS (http://www.inrs.fr/), plus précis et technique mais un peu moins abordable. Attention, évitez les « copier – coller », optez pour le sur-mesure ! 8. Les acteurs de la démarche de prévention Ne restez pas seul. Covid ou pas, la prévention est l’affaire de tous. Impliquez vos représentants du personnel (si vous n’en disposez pas et que votre effectif ETP sur les 12 derniers mois atteint 11 salarié, il est temps d’agir), votre encadrement et vos collaborateurs . Sollicitez votre médecin du travail . Ces démarches peuvent paraître fastidieuses. Néanmoins, en cas de contentieux, présenter un DUERP élaboré avec votre encadrement, soumis et avaliser par votre CSE et votre médecin du travail constitue un moyen de défense et un avantage certain ! Impliquer les différentes acteurs de la prévention des risques professionnels et formaliser votre démarche de prévention est votre meilleure assurance.   Je reprends mon activité : Check-list et bons réflexes 1. Vérification de l’existence et mise à jour du DUERP - Si je n’en ai pas, j’en élabore un en me concentrant dans un premier temps sur les risques inhérents au covid-19 (PJ n° 2) 2. Vérification de mes polices d’assurance : faute inexcusable pris en charge ou non 3. Implication de vos Responsables de service qui peuvent contresigner le DUERP 4. Consultation pour avis de votre CSE : formaliser l’avis rendu (ils peuvent contresigner le DUERP s’ils ont participé à son élaboration) 5. Consultation, pour avis, du médecin du travail 6. Vérification de la mise en place effective des mesures de prévention décidées : mise à disposition des EPI, aménagement des postes de travail et des moyens de production 7. Information et formation de vos collaborateurs 8. Lors de la reprise effective des collaborateurs, signature des « Attestations de reprise » (PJ n° 3) 9. La prévention des risques professionnels est une démarche. Elle n’est pas statique et nécessite, plus que jamais, une mise à niveau régulière Prenez soin de vous et bon courage !
    • MAI
      06
    • Les notaires peuvent, temporairement, recevoir des actes authentiques à distance. - La réception repose sur une visioconférence sécurisée et sur l'utilisation de signatures électroniques qualifiées . L'épidémie de covid-19 et les mesures de confinement adoptées en vue de la juguler empêchent de recevoir les actes notariés dans les conditions habituelles. Le recours à une procuration sous seing privé permet de pallier certaines difficultés, mais il s'agit d'un pis-aller qui n'est du reste pas efficace à l'égard des actes dont le caractère authentique est requis à peine de nullité. Afin d'éviter que les justiciables soient, de manière prolongée, privés d'accès au service public notarial, le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 ouvre la voie à la réception d'actes authentiques à distance : « le notaire instrumentaire peut [...] établir un acte notarié sur support électronique lorsqu'une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l'acte ne sont ni présentes ni représentées ». Ce texte n'a rien d'anodin, qui touche à la manière dont le notaire peut recevoir l'expression d'un consentement dont il est le « témoin privilégié ». Il va beaucoup plus loin que l'article 20 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans lequel deux notaires communiquent entre eux à distance, mais chacun en présence physique d'un client. Les circonstances exceptionnelles que nous vivons auront finalement eu raison des réticences à l'égard d'une réception « entièrement à distance », que les juristes peuvent estimer incompatible avec les exigences de l'authenticité. Il est vrai que l'évolution n'est pas achevée ni même définitive car le dispositif nouveau, conçu comme une mesure d'exception, est affecté d'un caractère temporaire : les actes devront de nouveau être reçus selon les modalités classiques à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la cessation de l'état d'urgence sanitaire. Il n'est pas impossible que cette manière d'instrumenter soit, à terme, définitivement entérinée dans notre législation, après que la pratique y eut goûté. Ce qui fait aujourd'hui figure de mesure temporaire pourrait bien rétrospectivement constituer les premiers pas de l'acte authentique à distance. La France rejoindrait alors plusieurs pays européens ayant déjà mis en place des modalités de réception à distance faisant la part belle à la visioconférence (not. Autriche, Estonie, Lettonie). Le notariat se doterait ainsi d'un outil nouveau comblant les attentes d'une clientèle qui sollicite toujours davantage les interactions à distance (que ce soit avec une banque, une administration ou même un médecin), et répondant aux besoins des Français de l'étranger qui ne peuvent plus recourir aux services des postes diplomatiques et consulaires aujourd'hui privés de leurs attributions notariales. On pourra naturellement discuter du bien-fondé de cette évolution, mais tout est ici affaire de degré : la question n'est pas de savoir si l'échange à distance est parfaitement semblable à une rencontre en face-à-face, mais s'il en est suffisamment proche. L'objet du présent décret n'est pas de constater une stricte égalité mais plutôt d'affirmer une équivalence (un peu comme la loi a mis au même plan l'écrit papier et l'écrit électronique en dépit de tout ce qui peut les séparer). Encore cette équivalence est-elle purement fonctionnelle. Le décret ne consacre pas à proprement parler l'idée d'une « présence virtuelle », mais admet plus modestement qu'une communication à distance puisse, à certaines conditions, pallier une absence (les parties ne sont, aux termes du décret, « ni présentes ni représentées » devant le notaire instrumentaire). • Visioconférence et signature électronique. -  Si l'on entre dans le détail, on constate que le décret du 3 avril 2020 autorise l'emploi de la visioconférence, tout en l'assortissant de certaines précautions. Premièrement, il est prévu que « l'échange des informations nécessaires à l'établissement de l'acte et le recueil, par le notaire instrumentaire, du consentement ou de la déclaration de chaque partie ou personne concourant à l'acte s'effectuent au moyen d'un système de communication et de transmission de l'information garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le Conseil supérieur du notariat ». La formule n'est pas sans rappeler l'article 16 du décret du 26 novembre 1971 qui pose des exigences comparables pour tous les actes authentiques électroniques, à cette différence près qu'elles s'étendent ici à la communication du notaire et de son client - laquelle communication n'est plus directe mais intermédiée. La nécessité d'un agrément interdit concrètement de recevoir un acte à distance en recourant aux logiciels les mieux connus du grand public (WhatsApp, Face Time, Zoom, etc.). À l'heure actuelle, le seul système ayant obtenu l'approbation du Conseil supérieur du notariat, et répondant par conséquent aux exigences réglementaires, est LifeSize (http://visio.notaires.fr/). Deuxièmement, le décret encadre la signature des parties. À l'extrême, il eût été concevable de s'en passer purement et simplement. L'acte authentique tire en effet sa force et son autorité de la signature de l'officier public, et s'il doit en principe comporter celle des parties, il arrive qu'il soit valable en leur absence. Tel est le cas lorsqu'un des clients ne sait ou ne peut signer (D. n° 71-941, 26 nov. 1971, art. 10, al. 3), mais aussi, d'une certaine manière, lorsque l'acte est établi sur support électronique et que, faute de disposer d'instruments permettant de le signer électroniquement, les parties y font figurer une simple « image » de leur signature manuscrite (D. n° 71-941, 26 nov. 1971, art. 17, al. 3). Au rebours de cette idée, les rédacteurs du décret ont estimé que la distance physique séparant le notaire et le signataire appelait un formalisme renforcé.  Ainsi est-il prévu que « Le notaire instrumentaire recueille, simultanément avec le consentement ou la déclaration [...], la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l'acte au moyen d'un procédé de signature électronique qualifié répondant aux exigences du décret du 28 septembre 2017 [...] ». • Rôle de la signature électronique. -  En exigeant l'emploi d'un instrument « qualifié », le décret impose le plus haut niveau de sécurité reconnu par la nomenclature du règlement eIDAS du 23 juillet 2014 (n° 910/2014). Ceci limite nécessairement les offres auxquelles il sera possible de recourir : il semble que le seul prestataire actuellement agréé en France pour la délivrance de signature qualifiée soit DocuSign (ssi.gouv.fr/uploads/2019_757_np.pdf), qui s'appuie lui-même sur les services de vérification d'identité développés par l'entreprise allemande IDnow. Tout cela ne paraît pas déraisonnable, puisqu'il s'agit ici d'établir un acte authentique doté d'une force probante particulière. Mais en raisonnant de la sorte, on confond la sécurité technique que peut offrir l'emploi d'un instrument de signature spécifique, avec la sécurité juridique que confère l'intervention d'un officier public. Avec la signature électronique du client, un nouveau personnage fait irruption dans le processus de réception : le « prestataire de services de confiance » chargé de délivrer le certificat de signature utilisé par le client. • Authenticité de l'acte à distance. -  Le cœur de l'acte à distance tel que le dessine le décret du 3 avril 2020 ne réside pas dans la technique utilisée pour la signature du client, mais dans l'intervention du notaire, qui donnera lecture de l'acte aux parties, les conseillera, répondra à leurs questions et recueillera leurs consentements au même titre qu'il l'aurait fait lors d'une rencontre classique en son office. Il n'y a par conséquent guère plus de sens à contester la signature électronique ici en cause qu'il n'y en aurait à contester la signature manuscrite apposée sur un acte notarié papier ou l'image tracée à l'écran lors de la signature d'un acte notarié électronique classique.   Parlons-en ensemble ! Cette note reprend, avec son aimable autorisation, l’article de Maxime JULIENNE , agrégé des facultés de droit, professeur à l’université d’Angers, paru dans la Semaine Juridique Notariale et Immobilière du 10 avril 2020.
    • MAI
      04
Image carte

Bénéficiez de la force du réseau Juris Défi

Partager entre les adhérents, comparer ses pratiques en toute confiance, afin d'offrir à votre clientèle TPE, PME, professionnels libéraux, particulier, les services de haut niveau réservé habituellement aux grandes entreprises. 

 

Les membres Juris Défi  Rejoignez le réseau